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美国一项调查表明——房产税亟待改革
日期：2000-02-28
【新税网北京02/28/2000信息】 去年，美国一家机构在部分纳税人中
进行了一项调查，结果表明，大部分纳税人认为房产税与其他财产税是最不公平
的税种，而在２０世纪７０年代和８０年代，美国纳税人几乎一致认为联邦所得
税是最不公平的税种。而且，不仅在美国，在许多发达国家和发展中国家，房产
税都被认为是最不公平的税种之一。
为什么近来人们认为房产税是最不公平的税种呢？主要有两方面原因。一是
人们对房产税有误解。有些人错误地认为，房产税是对所得的重复课税，既然征
了所得税，就不应再征房产税，而且，房产是不动产，是不易隐匿的财产，而诸
如金银珠宝等财产是容易隐藏的，也就是说，这些财产的拥有者容易偷税，而房
产的拥有者却难以偷逃房产税，这就造成不公平。二是房产税制度本身没有得到
优化。房产税制度在２０世纪７０年代和８０年代基本“定型”以后，至今还没
有发生什么变化，大家所看到的、集中于所得税和销售税领域的、详细具体的结
构设计和这些设计的不断优化，在房产税领域中竟毫无迹象。许多国家（包括西
方发达国家）的房产税制度实行比例税率，这就使房产税缺乏弹性。由于房产交
易不是频繁的，因而房产税一般以评估价值为基础。从主观上看，估价容易造成
舞弊行为，税务人员有时可能故意低估或高估房产计税价值；从客观上看，对房
产估价只能几年一次，不可能经常性地进行，这就会造成房产计税价值不准确，
而且，在通货膨胀时期，房价的上涨速度甚至快于一般价格水平，房价上涨就会
引起纳税人实际负担加重。
既然房产税被认为是最不公平的税种，人们不禁要问：是不是可以取消房产
税呢？或者是不是可以用其他税种取而代之呢？回答是否定的。房产税具有重要
的财政意义，其重要性是其他税种无法替代的。尽管在２０世纪８０年代中期，
许多西方发达国家对房产税的依赖逐步下降，但在２０世纪８０年代后期，特别
是在９０年代，对房产税的依赖又不断增强。例如，在美国，１９６２年房产税
占地方政府经常性总收入的４８％左右，１９８２年房产税占地方政府经常性总
收入的２８％左右，但到了１９９１年又提高到近３０％。目前，在美国房产税
占地方政府税收收入的７５％以上，其对财政的支撑作用可想而知。
税收制度创新并不在于创造什么新的税种，而是要如何完善现行税种。事实
上，已经有个别国家尝试性地开征新税种来代替房产税，但均告失败。因此，摆
在各国面前的一项紧迫任务是如何进行房产税制度的创新，房产税改革的主要目
标是增进其公平性。增进房产税公平性有两项任务：其一是纠正人们对房产税的
错误印象，因为公平与人们的感觉密切相关；房产税不是像人们通常所理解的那
样是对所得的重复课税。房产税与所得税的课税依据是不一样的。房产税是对房
屋产权的征税。房屋产权是纳税人从房屋中获益的法律依据和物质依托。只有拥
有房屋产权，房屋所有者才拥有房屋的处置权。而房屋产权是需要依靠政府保护
的，政府提供对房屋产权的保护是有成本的，因此，就要对房屋产权征收房产税。
其二是增强房产税的累进性。增强房产税的累进性可以采取三个方面的措施。第
一，完善房产计税价值评估制度。所得税和销售税的税基价值（所得额或销售额）
由私人经济活动确定，而房产税的税基由政府（公共部门）确定。作为房产税税
基的房产价值，在市场交易不可能进行时，往往必须接受评估。因此，征税中评
估财产的方法和程序就成为房产税制度的一个重要组成部分。增进房产税的公平
性，就必须完善房产计税价值的评估制度。为了防止舞弊行为的发生，有必要成
立税务评估专家小组，由其专门负责对房产计税价值的评估工作。第二，实行房
产税指数化。房产税指数化主要是指房产税税基指数化，将通货膨胀时期的房产
税税基价值按基年价值换算，即房产税税基价值系根据当年与基年价格指数化换
算而成，从而消除了通货膨胀的影响。第三，房产税应实行累进税率，降低边际
税率，减少税率档次，这样可以增强房产税的公平性。 |
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