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营业税税率低于法定税率 谁给房地产税收优惠
日期：2005-11-07
重点税源房地产企业应缴营业税税率低于法定税率，唯一合理的解释就是有相应的税收优惠
就在诸多房地产巨头急吼吼跳出来为"房地产企业是纳税侏儒"辩护的时候，一份税务统计资料再次证明房地产企业纳税问题多多。
本周，《证券市场周刊》获得国家税务总局发布的2005年上半年重点税源监控企业数据分析资料，其中全面统计了今年上半年被重点监控的2000多家房地产企业的纳税情况。重点税源企业税收入库情况显示，今年上半年，重点监控的2330家房地产企业中，入库税收合计为112亿元，同比下降54.45%，具体到各税种的情况，所得税同比下降了80%，增值税同比下降了32.41%，消费税下降了27.27%，只有营业税增长了6.83%。
与此形成鲜明对比的是，今年上半年这2000多家的房地产企业的主营业务收入增加了5.48%，利润总额增加了116.7%。
在2005年国家税务总局圈定的重点监控企业中，房地产企业占了9.2%，排名第三，位于制造业和金融保险业之后，但是受监控的房地产企业的纳税额仅为全部受监控企业上半年纳税总额的2%左右。
营业税下降之谜
"入库税收下降不代表应缴税收下降，应该比较应缴税收更为符合税收征管的原理。" 一位熟知税法的人士向《证券市场周刊》解释。
但是即使这样，这位人士也表示了这种状况不是太正常，因为除了所得税采用预缴的方式外，即按照去年同期的盈利水平进行预估的数据，其他税收都是实际发生后进行缴纳的，"按照税收征收基础来讲，在没有优惠政策的情况下，营业税应该与销售收入成正比例，而所得税应该与企业的利润成正比。"
一种可能的解释是有相应的税收优惠政策，但是这种说法被国家税务总局的一位官员否定了，他说："在房地产领域，无论内资还是外资企业，其税率都是按照法定税率进行征收，没有相应的优惠政策，特别是在近来房地产行业发展迅速的情况下，现有的税收政策只可能更加严格，不可能出现优惠政策的状况。"
但是这位官员同时提示，由于在房地产企业的税收中，营业税是归地方财政所有，具体操作过程是否有优惠不能确认。
在上述税法专业人士的提示下，我们找出房地产企业的应缴税收的数据比较，主要是营业税和所得税。
房地产企业中，营业税几乎接近企业全部税收的一半，它是按照企业实际的销售收入进行征收的，所以营业税与销售收入成正比例关系。而在2005年上半年营业税重点税源企业经营和纳税情况的说明中，这么重要的税种却出现了异常。
2005年上半年，重点监控的2328家营业税重点税源房地产企业中，计征营业税的收入同比上涨了8.74%，而应缴的营业税却下降了4.12%，按照这两个数据计算，被监控的房地产企业的实际营业税率仅为4.25%，而房产企业应该交纳营业税法定税率是5％。
唯一合理的解释就是有相应的税收优惠，但是在国家对房地产行业进行宏观调控的情况下，又是谁给予房地产行业税收优惠呢？
由于房地产投资不仅能让地方得到可观的营业税收入，还能获取土地出让的收入，所以地方政府对于发展地产一向持支持态度。
拖欠未缴的情况也经常出现，在国税总局对2328家房地产企业的监控中，2004年未缴的营业税超过20亿元。
所得税预缴不说明问题
另外一个问题是所得税。资料表示，房地产企业利润上升，所得税入库率下降，上述国税总局官员解释，这与所得税的征收方式有关。
房产企业的税收中，所得税采用预缴的方式，按照去年同期的利润水平，每季度进行收取，每年年底再根据企业的实际情况重新核算应该缴纳的实际税款，多退少补。
企业应缴所得税应该与企业利润成正比例关系，这点也在数据中得到了证实，2005年上半年，被监控的2328家房地产企业中，利润总额同比上涨了150.1%，而应缴纳的所得税同比增长34.25%。
虽然同比增长，但两者之间增长比例的差距，是由我国税法中的成本扣减与企业会计上成本扣减的区别造成的，一般来讲，企业应纳税所得额大于企业计算的利润总额。
值得注意的，当市场对于房地产企业纳税问题进行激烈讨论的时候，一部分房地产商声称其不仅没有少纳税，还提前预缴了很多税。但事实是，只有所得税采用预缴的方式，而如果企业的盈利情况好于去年，企业年底之前实际的纳税额就少于应缴纳的税额，更何况，所得税仅占房地产所有税收的1/4左右，并不能说明房地产企业纳税的总体情况。
房地产成税收监控重点
房地产企业税收问题多多还有一个证据是今年北京市地税局掀起的监管风暴。在2003年到2005年的纳税检查中，北京市地税局共对1103家房地产开发企业进行了检查，发现有问题的企业725家，占66%。其中千万元以上的案件24个，总计追缴税款达10.05亿元。
为此，有关部门加强了对房地产企业的监管力度。最近，财政部、国家税务总局公布将加强40个重点城市房地产税收分析工作，研究和评估房地产市场变化及税收政策调整对房地产市场和财政收入产生的影响。
国家税务总局日前也下发了《关于加强房地产税收分析工作的通知》，每个季度对房地产企业的纳税情况进行分析统计，被市场称作"房地产季报"。
税务部门对于房产企业的关注还在加强，2005年比2004年共增加了2841户重点监控企业，房产企业就占了500多户，接近增加数的1/5。 |
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