亦庄扑朔迷离

　　实际上，二手房交易征收个税的政策在2003年就已发布，是北京市财政局、北京市地方税务局和原北京国土资源与房屋管理局三部门联合下发的文件《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（以下简称《通知》）。但《通知》发布之后，执行情况并不乐观。而且记者在采访中了解到，去年朝阳区、海淀区对这个政策实施了两周后便不了了之。而这一次，亦庄经济开发区执行的效果又如何？

　　记者上周向亦庄房地产交易中心了解情况时获知，交易中心只要见到买房者的契税税票，就会办理转移登记手续；当问及没缴纳个税是否违反了相关政策，接电话的工作人员表示这个不属于他们管，他们也没接到相关通知，个税是否征收与房地产交易中心并无关系。六月份亦庄的房地产交易过户量与以往并无明显区别。

　　记者致电亦庄地税局，地税局的业务咨询接待人员表示，其实亦庄一直在严格执行2003年北京市对于个人所得税的征收政策，主要操作方法是在交契税前就需要把个税征完，而别的区是自行申报。对于记者提到的亦庄“强征”这个词，地税局很敏感，说不属于强征，而是严格执行国家个税征收政策。

　　实际的情况是不是这样呢？北京市信一天房地产经纪公司罗煜先生对记者说，实际上，北京市在2003年出台的关于二手房个税指的是先过户后交个税，而亦庄以前也与别的区一样，是成交后个人自行申报，从今年6月15日开始强制执行。必须先交完个税，才能缴纳契税，然后去房地产交易中心过户。记者从业内了解到，二手房征收个税是个敏感问题，显然，亦庄房地产交易中心和地税局一直在回避这个话题。几家房产中介公司也表示，亦庄现在是“先缴个税后过户”了。

　　传言带来市场转变

　　什么时候开始全面征收个税的传言各异，让人们心神不宁。目前有三种不同的说法：原有传言说6月15日开始全面征收个税，后又传是7月1日，另有传言7月15日起全面实施，最后一种说法称分阶段分地区逐步开始实施。对于“分阶段分地区逐步全面征收”的传言，有人担忧这样会造成不公平、不合理，但罗煜先生认为，二手房征收个税是国家大政策，一定要响应，各个地区的实施只是时间的先后问题，不存在不合理、不公平的说法。

　　个税传言同样导致了市场的巨大变化。6月27日，北京我爱我家房地产经纪有限公司发布了一条消息，称“个税传言导致我爱我家目前加急过户量比平时多了3-4倍”，并表示，虽然个税征收的传言一直未被证实，但许多业主都纷纷催促业务员加速已签约合同的办理速度，以求能尽快在“个税强征”实施前进行避税。同时，许多业务人员也为了避免将来已签约客户最终由于个税问题发生纠纷导致解约，也纷纷要求权证专员尽快办理过户等相关业务。

　　“信一天”在6月28日对市场变化做了一个统计，统计数据显示：近2周过户量较之前2周增长了33%，并且仍处于加速增长趋势，而由于政策的不明朗性导致市场持续观望，5年以上房产挂牌销售量及成交量都同期下降了31.3%和36%.而个税风云亦刺激了投资性二手房放量，数据表明，近2周内投资性客户出售比例占到了公司总房源的30%，5年以内的房源挂牌销售量增加了35.4%，但与此同时，5年内房产消费者需求指数直线下滑，较亦庄个税起征前降低了44.7%.

　　但也有一家不愿透露名字的房产中介公司称，自从6月1日北京市出台相关政策规定出售房屋需交纳营业税之后，销售额就一直下降。因为公司规模不大，运作的时间短，承受风险的能力低，而现在满天的传言称近期将全面征收个税。如果这段时间过户量大，但又不能在政策下来之前把房子卖出去的话，这部分个税就会转嫁到公司身上。为了规避风险，该家房产中介公司前不久正把5家分店合并成了3家。

　　全面征收后，市场如何走势

　　一旦全市范围内开始征收个人所得税，北京二手房市场将会出现什么变化呢？信一天市场分析人士认为：一、房主将再次将税款转嫁客户，北京市二手房平均交易价格因此将产生阶梯式上涨，涨幅可能达0.6%左右。二、二手房需求和供应量将进一步被压抑，成交量进一步减少，这对以自住为主的刚性需求市场并非利好。三、政策稳定后刚性需求将开始集中释放，短期内二手房需求比例差距迅速增大，可能导致二手房价快速上涨。四、投资购房者将全部考虑5年或者更长时间的长线投资回报，投资区域将向京郊具有发展潜力的区域转移。

　　而公众对二手房全面征收个税亦有不同的看法。有人说，这样才能打击炒房，使泡沫破裂，但20%的个税不完全合理，应该随利润的大小逐级增加，最低是20%，后面的依次递增；另外对空置房等浪费资源行为应加一定的税费。但是也有人认为，二手房征收重税，会使可交易房源大幅减少，直接推动一级市场房价攀升。

　　二手房个税如何计算

　　二手房交易过程中，个税如何征收呢？根据《通知》的规定，商品房再次交易所缴纳的个人所得税=（销售额-购买价款-合理费用）×20%.对于公众普遍关心的“合理费用”的计算方法，市地税局有关人士解释，这里的“合理费用”是指卖方在买卖过程中缴纳的各种税费，包括买房时缴纳的契税、土地出让金、商品房的维修费用；卖房时所缴纳的营业税以及买卖房时缴纳的印花税；并不包括此前大家共同猜测的“装修费用”。另外，公众对《通知》中所提到一类免征个税的二手房“个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得”所指含义也并不明晰，北京市地税局有关人士解释，“家庭唯一生活用房”是指在家庭成员的名下，只有这一套生活用房，即自住房，不包括投资用房。