新旧计税方式明细之对比

　　“大成正嘉”市场分析人士认为，此次出台的税收新政整体思路没变，仍然是为了防止出现买卖双方在交易过程中虚报二手房交易价格、私签“黑白合同”，将交易差价私下补齐的逃税行为。本次新政规定的税费征收仍然是在合同价与最低计税价两者中取其高，只是在最低计税价计算的细则上更加细化、量化，更加科学。以前的税政计税标准是以建委公布的指导价为基准。但建委的指导价是为了引导市场进行合理的投资与消费。因此税务部门以建委指导价为基础进行调整，出台了最低计税价。最低计税价区别于现行建委公布的指导价，其目的在于保障税收的征缴。

　　即将执行的最低计税价格与目前正在执行的税政相比，有以下三点最大的区别：

　　（1）在先前的计税价格中，并没有将特殊的二手商品房单独列出来；而此次政策中，不仅将二手房分为六类，使得计税方式更科学，更具可操作性，而且单独列出了106个特殊的二手商品房项目，这样就更具有针对性，也提高了部分交易者的交易成本。

　　（2）考虑到二手房的特殊性，确定了修正系数。由于二手房受建成年代、楼层、房屋类型影响，最终售价会有较大差别，因此在本次通知中，将不同房屋的修正系数进行了确定。

　　（3）最低计税价与以前相比普遍调低。这样做的目的一方面在于加强税收监管，另一方面也给新政中提供的修正系数预留出足够的计算空间。

　　另外，值得指出的是，本次新政策从出台到执行，给广大消费者预留了足够的时间进行了解、熟悉新政策，同时也为政策的执行部门留出了充分的时间进行政策的解读、学习、调整与适应。

　　最低计税价格如何计算

　　《通知》中规定：二手房交易计税价格是基准房屋交易价格的市场水平，不是所有类型房屋的均价，以商品房为例，定位为2000年~2002年建设，房型为楼房，多层楼房3层，高层楼房次顶层。对于已购公房，定位为1991年~1995年建设，其他定位标准同商品房。对于经济适用房则取消建设年代，其他定位标准同前。实际最低计税价在基准住房价格基础上根据年代、楼层、房屋类型进行修正。以商品房为例：（见表一）

　　对于高层建筑，由次顶层开始，21层及以上楼层每下降1层，修正系数下调8‰；11－20楼层每下降1层，修正系数下调1％；10层及以下楼层每下降1层，修正系数下调1.5％；顶层的修正系数为95％。

　　同时可以看出此次《通知》调整更加细化、明确二手房交易的最低价格“底线”，防止二手房交易采取明低暗高的价格逃税。举例说明：张先生购买海淀区百旺家苑一套房产（特殊商品房），面积100平米，6/8层，合同价格为6600元/平米，按原计税标准，张先生所交契税为660000×1.5%=9900元，而按此次新计税标准，最低计税如下：

　　计税价格=房地产的基准价格×建成年代修正系数（特殊商品房及经济适用房不计）×楼层修正系数×房型修正系数（仅计平房及地下室）=7111×100%×（1-1.5%*3）×100%=6791元/平方米，所交契税679100×1.5%=10186.5元，较之前增交契税286.5元。

　　对于经济适用房，举例计算一套建欣苑78平方米房产，16/18层，其基准价格为4649元/平方米，最低计税价格=4649×100%×（1-1%）×100%=4602.5元/平方米。

　　对于已购公房，以朝阳区安贞西里一套1986年65平方米住宅为例，楼层3/6，新标准规定此地区基准价格6584元/平方米，最低计税价格=6584×91%×100%×100%=5991.4元/平方米。

　　对于一般商品房，以紫竹桥车道沟东里一套1990年房产为例，6/15层，78平米，新标准规定此地区基准价格6749元/平方米，最低计税价格=6749×88%×（1-8%）×100%=5464元/平方米。

　　最近一周过户上涨

　　“信一天”副总经理陈剑飞根据最近一周的市场交易情况表示，新最低计税规定的出台在短期内刺激二手房集中交易。

　　就“信一天”市场部统计，《通知》颁布一周以来，门店房源挂牌销售量与客户需求量受此政策影响较小，基本维持平稳，但对于已达成交易的，过户量呈增加态势，主要原因为买卖双方普遍认为10月1日新计税标准施行后政府对作低合同价以求避税行为将严格审查，部分地区的计税价上升也将增加买卖双方成本支出，因此买卖双方都争取在此之前过户完毕。

　　同时就信一天市场部最新统计资料，《通知》颁布至今各地税局过户量均有不同程度上升，并且增长速度呈加快趋势，较颁布之前单周过户量增长比例（见表二）。

　　同时信一天市场部统计数据显示，集中过户房产中主要为普通商品房或特殊商品房，占总量64%，并且成交价普遍在60万元以上，以求尽早作低价格减少税费支出。

　　最低计税标准影响三季度二手房市场

　　近日北京市地税局下发了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，通知从今年10月1日开始，本市将执行全新上调的二手房交易最低计税标准，本次计税标准的提高全面影响了二手房交易中涉及的各类税费，进一步加重了购置成本。

　　经过一段时间以来宏观政策的调整，市场上二手房的需求基本呈现的是自住用途的真实需求，这部分购房人群出于对购置成本的考虑，无疑会把下半年的购房计划提前到7、8、9三个月来完成，因此，鑫尊置地预测今年的三季度无疑将迎来一个二手房交易的小高潮，甚至在9月底可能会出现类似于5月底集中办理过户的情况。但是交易价格应该会保持平稳，因为提前的不仅是购房人的购房计划，也有相当一部分业主也会担心购置成本增加带来的不利影响而愿意提前把房产出手，需求和供给的同时增加可以使市场在同一价位上继续维持均衡，同时，供给的增加也有效避免了有人借机哄抬价格。