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广州：规避土地增值税征收仍有空间
日期：2007-01-30
“广州开发商对新的政策措施态度一向比较审慎，一起发牢骚是有的，但实际抱团行动还没听说，因为各家开发商受到的影响不尽不同。”提到上海地产商有意“上书”反对征收土地增值税的传闻时，广州越秀城建集团一位人士表示。
他认为，有两类开发商局面会比较被动，一是前期财务预提不足而又正在筹备上市者，二是小型开发商，特别是大量以炒卖土地为主要盈利模式的小公司。
据香港媒体报道，受土地增值税征收政策影响，深圳鸿隆地产临时搁置了原定1月18日向港交所提交上市聆讯的计划，以重新评估政策对公司的影响。该公司原定2月份在香港上市，预计集资约5亿港元。
同样受到影响的，还有华南老牌地产商碧桂园集团。据该集团人士透露，由于他们很多在开发楼盘及不少储备用地都是早年通过协议方式拿下，地价相对较低，若土地增值税全面清算，公司承受的财务压力甚大。集团已紧急准备了数套方案应对新情况，上市进程说不定会因此受到拖延。
“我们一个土地转让计划现在被迫搁置了。”提起土地增值税话题时，广州某小开发商的老板情绪明显低落。该公司早年凭借关系资源屯积了不少市区地块，近期正打算向一家求地若渴的大型上市公司转让手中价值1.5亿元的土地，该地块是上世纪90年代他们用了不到5000万元购入的。
按新的土地增值税征收要求，他们要按增值额60%的税率缴付，这远远超出了其预算，计划被迫刹车。“现在只好以合作方式共同开发，我们拿土地入股，对方负责开发销售，”他无奈地说，“对方乘机压价，我们损失不少啊。”
德勤会计师事务所最新调研报告显示，土地增值税对投资者的现金及溢利的影响，将完全取决于税法及外资企业所得税与土地增值税的处理方法等方面的综合影响。
德勤华南地区副税务主管合伙人谭振雄认为，税务新规定尚未澄清所有操作细则，在房企申报纳税时，将造成重大的不确定因素。他建议房企应密切留意日后税务部门对有关规定的进一步阐释。
光大证券研究员赵强在一份研究报告中则称，当房地产项目毛利率低于23.1%时，实际上不需要缴土地增值税。目前这一平均毛利率在25％~30％之间，按实清算的话，对净利润的影响大约是“下降5％~13％”。
但德勤的研究指出，香港26家上市地产商的财务掌舵人当中，88%认为土地增值税不会导致他们减少对内地房地产的投资，1/3计划增加对内地市场的投资，各家公司平均投资额超过1亿元人民币，且住宅市场仍是投资重点。
“从纯技术的角度讲，土地增值税的规避完全有可操作空间。”毕马威振华会计师事务所一位人士表示。他分析说，由于土地增值税实行累进税制，假如普通住宅增值额未超过扣除项目的20％的，按规定免征土地增值税。因此在房企的税务规划上，只要一方面是增加扣除的项目，在税法允许范围内尽可能增加管理成本或财务成本，另一方面降低楼价，如将装修、家私家电等打包销售的金额在楼价中扣除，即可最大限度地减低土地增值税所带来的冲击。 |
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