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专家教您细算二手房营业税 比过去大幅减少
日期：2009-01-19
要买卖房吗？今年，国家税务总局再次出台新政策促进房地产消费，提高居民居住水平。新出台的《关于个人住房转让营业税政策通知》对我们老百姓来讲，有哪些优惠政策；对购房者来讲，可以享受哪些实在优惠；对售房者来讲，哪些税费现在可以少交或者免交了；对不足2年的非普通住房和普通住房，国家减免了哪些税收；对超过2年的普通住房或者非普通住房，税收优惠政策幅度大到了何种程度；国家对普通房和非普通房的优惠政策到底有哪些不同？想必这些问题大家都非常关注。
昨日根据“不同时间、性质的房屋，转让营业税今年咋优惠”，我们邀请的嘉宾是厦门市地方税务局的工作人员赖进龙，他为大家进行了详细的答疑释惑。
看来二手房买卖会因为国家连续出台的各种优惠政策而热闹起来：昨日，正准备交易二手房的几位读者在来电中均咨询了国家税务总局新出台的优惠政策具体内容。嘉宾做了详细解答。
嘉宾说，与厦门市去年11月份出台的买卖二手房新优惠政策相比，国家税务总局新出台的优惠政策最大亮点是，在交纳营业税方面，二手房权属时间期限大大缩短，这意味着在今年，取得产权证2年以上时间的普通二手房买卖时，不必再交纳营业税了；已经取得产权证2年以上的非普通二手房买卖时，营业税也将比过去大幅减少。
嘉宾说，国家税务总局新政策规定，今年1月1日到12月31日，个人将取得产权不足2年的非普通住房对外销售时，全额征收营业税；个人将取得产权超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售时，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将产权超过2年（含2年）的普通住房对外销售时，免征营业税。
嘉宾说，过去我市的优惠政策在二手房优惠时间界定方面是以产权证5年权属时间为标准，此次国家税务总局将政策时间界定标准改为2年，显示了国税总局希望房地产市场尽快回暖的态度。
分析认为，对不足2年的非普通住房买卖全额征收营业税，说明国家税务总局依然不支持投机行为强烈的短期豪宅炒房族；但是，对个人购买超过2年（含2年）非普通住房或者不足2年的普通住房买卖，实行差额征收营业税，说明国家税务总局希望通过政策刺激，保持二手房市场的活力；对个人购买超过2年（含2年）的普通住房买卖免征营业税，说明国家税务总局是希望尽快激活目前缺乏活力的二手房市场的。
嘉宾说，国家税务总局出台的优惠政策比我市去年11月出台的相关政策优惠幅度更大，尤其在营业税征收方面，今年全年，2年以上的非普通二手房买卖时，营业税将按照买卖之间的差额征收，也就是说，如果过去是80万元购买的非普通房屋，现在100万元将其卖出去了，按照过去的标准，卖方要按照100万元的交易缴纳营业税，而今年买卖时，卖方只需要按照100万元减去80万元后的20万元标准交纳营业税即可，金额就比过去大幅减少了。
【读者问 专家答】
首次购房可免哪些税
问：听说国家为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，在首次购买90平方米以下房屋时可以免交许多税收，请问具体免交的都是哪些？
答：财政部、国家税务总局在《调整房地产交易环节税收政策的通知》中规定，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂时统一下调到1%；个人销售或者购买住房的，免交印花税；个人销售住房的，暂时免交土地增值税。厦门市的优惠政策比国家“两部”的更多，首次购买90平方米以下普通住房的，取得房产证后其所交纳的契税是全额退还的，也就是契税最后为零。
高档住宅营业税咋收的
问：我想出售给朋友一座别墅，面积300多平方米，是1998年买的，2002年办理了产权，请问可以免营业税吗？
答：300多平方米的别墅属于高档住宅，不是按照普通住房交易交纳营业税的。老政策规定，高档住宅产权时间在5年以上进行再交易的，卖方应按照新旧交易差额交纳营业税；新政策规定，高档住宅产权时间在2年以上进行再交易的，卖方应按照新旧交易差额交纳营业税。不论新旧政策，对高档住宅交易都没有全免营业税。
普通和非普通住宅是咋分的
问：普通住宅和非普通住宅是咋区分的？非普通住宅是不是就是豪宅或者别墅？各个城市的标准是不是都是一样的？
答：由于经济发展的不平衡，各个城市对普通住宅和非普通住宅的标准定义是不一样的。目前，厦门普通住宅今年的定义标准是，住宅小区容积率在1.0（不含）以上、单套建筑面积144平方米（含）以下、实际成交价格每平方米低于14688元（即在全市商品住房平均交易价格的1.44倍（含）以下）。缺少了3个中的任一条件，就不是普通住宅了。所谓的豪宅或者别墅，是民间概念上的称呼，不能就认定是非普通住宅。
咋办理退房手续
问：我2007年上半年预订的某楼盘房子到现在也没有让我办理产权，我就想退房，请问咋办理退房手续？
答：因开发商原因办理退房手续的，需要携带的材料有：房屋买卖合同；购房发票；身份证；退房红字发票（若属于无法办理产权的，须房管局提供相关证明）；契税完税证原件及两份复印件；其他办理部门要求携带的特殊材料。
多计房屋面积咋办契税退税
问：我购买了一座别墅后发现开发商当初多计算了面积，开发商也把多计算的钱退还给了我，现在我想问的是，我要办理多计算面积的契税退税手续，该拿哪些材料去办理？
答：你应该带上的材料有：红字发票；测绘部门的测绘报告；购房合同；产权证；契税完税证明原件及二份复印件；其他相关部门要求的一些材料。
被拆迁户购房咋办契税退还
问：我原来是住在老市区的，后来因为政府拆迁安置，就选择了货币化补偿，听说拆迁安置货币化补偿是可以办理契税退还的，是吗？请问需要哪些材料？
答：我市规定，从2003年7月1日开始，实行货币补偿形式的，在拆迁补偿安置协议签订之日起的一年时间内，被拆迁人、公有房屋承租人以货币补偿款在本市范围内购买房屋（含实行房屋产权调换）的，在货币补偿款金额内的部分，免征有关契税。但是，我市对此项免征契税实行的是先征后退政策。
办理时需要携带的材料有：拆迁安置协议书；被拆迁房屋产权证或公有房屋承租合同；现购房产买卖合同；现购房产契税完税证原件及二份复印件；身份证、结婚证；被拆迁房产与购入房产的所有权人出现变化的，还要带上户口本；其他。
企业合并房屋过户要纳税吗
问：我们是两家民营广告公司合并为一家，请问合并后的房屋过户到新公司时要交纳契税吗？
答：政策规定，两个或者两个以上的企业，根据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业的，政府对其合并后的企业承受原合并各方土地、房屋权属的，免征契税。
买卖房者各交哪些税
问：想问一下二手房交易过程中，买卖双方各自需要交纳哪些税？
答：二手房买卖中，买方需要交纳的税有：契税、印花税；卖方需要交纳的税有：营业税、印花税和个人所得税。
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